Ипотека: разбираем реальные ситуации

Сын у отца не покупает?

"Хочу получить ипотечный кредит под залог квартиры, принадлежащей моему отцу. Сказать честно, нам нужны деньги на образование и лечение. Могу ли я купить эту квартиру с помощью банка? Кредит выплачивать в состоянии".

Банки очень и очень подозрительно относятся к таким ситуациям, когда продавцами и покупателями становятся родственники. Почему же? Михаил Ковалев, начальник предоставления и обслуживания кредитов ОАО "Флексинвест Банк" говорит, что сформировалась практика, при которой такие сделки, обычно, заключаются с намерением скрытой продажи, что подразумевает под собой скорый отказ от исполнения кредитных обязательств. Очень часто при таких сделках собственники, которые стремятся получить максимальную сумму кредита, вступают в сговор с оценочными компаниями для завышения оценочной стоимости предмета залога. В результате банки получают кредит, по которому ни основной долг, ни проценты не платятся. По такому кредиту банк формирует большие резервы и в итоге получает на баланс непрофильный актив, за который необходимо будет еще и налоги платить и обращаться в риелторское агентство для его реализации.

Поэтому, как говорят консультанты, подавляющее большинство банков в таком случае кредит выдать откажутся. Согласятся на это только некоторые банки, которые потенциальным заемщикам необходимо будет поискать.

А с другой стороны, что страшного в том, что автор вышеуказанного письма хочет не купить квартиру, а получить на руки значительную сумму, чтобы потом постепенно ее выплачивать? Почему же до революции владельцы поместий закладывали и перезакладывали их, а современным гражданам нельзя?

Эксперты нам это разъяснили. Дело в том, что есть особые кредиты - нецелевые и ломбардные. Их заемщик может потратить, куда ему угодно. Однако, стоит учитывать и тот момент, что на руки вы получите не ту сумму, на которую рассчитывали, в основном это половина стоимости жилья, а вот проценты будут достаточно высокие- 20% годовых - это еще не предел. Например, автору письма предлагали за объект рыночной стоимости около 5.5 миллионов рублей всего 550 000 рублей. Проценты оказались такими же, как если бы взять простую ипотеку в полновесный кредит в три миллиона - сказывалась плата за рискованность такой операции. Так что просто нужно почувствовать разницу.

Таким образом, ответ автору письма такой: ипотечный кредит вам не дадут, попробуйте поискать кредит на любые цели под залог недвижимости. Такой кредит, конечно, по сравнению с ипотечным, не выгоден, но другого выхода у вас просто нет.

Развод при ипотеке: кто будет выплачивать, кому квартира?

"Мы поженились всего полтора года назад, и взяли ипотеку на квартиру. Банк оформил кредит на мужа, так как его официальный доход больше. Я стала поручителем. Чьей теперь будет квартира? На первоначальный взнос мои родители выделили мне 500 000 рублей, родители мужа 150 000. Это никак не документировано".

Для начала, следует сказать, что развод не повод для прекращения платить по кредиту. Виктор Хребет, заместитель директора департамента розничного бизнеса КБ "Москоммерцбанк" говорит, что факт того, что брак распадается, никак не отражается на взятых кредитных обязательствах. До погашения кредита супруг остается заемщиком, а автор письма - поручителем.

Значит, нужно продолжать платить, как и платили. Это под собой подразумевает определенный уровень взаимопонимания между сторонами о том, кто сколько будет платить. Практика показывает, что развод становится причиной того, что никаких совместных дел с бывшим вести не особо хочется. Но тут следует помнить, что у банка имеется огромное количество рычагов давления на недобросовестных заемщиков, и этими рычагами он пользуется активно. Достанется в таком случае и заемщику, и поручителю. Так что лучше всего договориться, чьим будет кредит и квартира в последствие.

Но если квартиру не разделили, а брачного договора нет, в котором были бы прописаны все нюансы, а по кредиту как-то платили, то чьей она будет в результате? Для начала, стоит помнить то, что в соответствии со статьей 256 Гражданского кодекса и статьей 34 Семейного кодекса, имущество, которое нажито супругами во время брака, является их совместной собственностью. Пункт же 3 статьи 34 Семейного кодекса детализирует, что право на общее имущество супругов принадлежит тому из них, кто вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Так что, если кредит оформлен на вашего мужа, это вовсе не означает, что он - единоличный собственник жилья.

Виктор Хребет отмечает, что после погашения кредита и в случае продажи имущества из-под залога, если брачного договора не имеется, в котором прописан порядок раздела данного имущества, то это имущество может быть разделено по соглашению сторон или в судебном порядке.

Ни при каких обстоятельствах нельзя выбрасывать платежки. Они обязательно пригодятся в суде. Там же автору письма придется доказывать, что ее родители дальше больше денег на первоначальный взнос, чем родители мужа. Михаил Ковалев считает, что если не имелось никаких платежных документов по этому поводу, то остается только надеяться на порядочность мужа.

Автору письма остается пожелать успеха и решить все мирным путем.

Ипотека, если муж - иностранец, а созаемщик – мама - предприниматель

"Хотим с мужем купить квартиру в ипотеку, но есть трудность: он гражданин Казахстана. Через год он собирается получить гражданство РФ. У нас есть ребенок. Скоро будет второй. Часть ипотеки планируем погасить материнским капиталом. И еще один момент - официальны источников доходов у нас нет, но, конечно, деньги зарабатываем. Моя мама - частный предприниматель. Может ли она стать созаемщиком? Каковы наши шансы?"

В данном случае вопросов, целый букет. Иностранец для банков само по себе нежелательно и в этом вопросе наши консультанты единодушны. Банки выдают кредиты, как правило, гражданам России, так как могут возникнуть вопросы с определением места нахождения заемщика - иностранного гражданина, а также его имущества в случае, если квартиры будет недостаточно для погашения задолженности.

Однако этот вопрос о гражданстве мужем будет решен. Так что, это будет сделать необходимо. Второе - искать официальную хорошо оплачиваемую работу. Так как неофициальных кандидатов банк рассматривать не будет.

Что касается мамы, то тут тоже есть свои сложности. Банки недолюбливают частных предпринимателей. Они считают, что они берут кредит ни на ипотеку, а для того, чтобы закрыть свои дыры в предпринимательской деятельности. Таким образом, кредиты либо не дают вовсе, либо под очень высокий процент. Банкам нравятся люди со стабильной заработной платой, которые работают в крупных корпорациях.

Кроме того, похоже, что ваша мама в годах. Банкиры предпочитают соискателей в возрасте от 30 до 40 лет. Так что маме лучше всего не стоит обращаться в банк.

Взять кредит на квартиру не себе

"Хочу купить квартиру родителям и оформить ее в собственность сразу им. Дадут ли мне кредит, если я не собираюсь становиться собственником этой квартиры?"

Такой вариант, конечно, возможен, однако мнения экспертов разделяются. Михаил Ковалев комментирует так: "В такой ситуации нет ничего нестандартного. Такие программы существуют, но круг лиц, в чью пользу могут приобретаться квартиры, ограничен родственниками. Такие ситуации возникают при покупке квартир детям - студентам; детьми, которые улучшают условия родителям, супругами при заключении брачных контрактов и так далее. При этом действуют стандартные условия, то есть ставки по кредиту банки не повышают".

Но есть и другое мнение, когда при ипотеке должен быть залог недвижимого имущества. А в этой ситуации некто, приобретая квартиру на имя другого человека, должен будет принять решение о том, что принадлежащая этому другому недвижимость окажется в залоге. Он вроде как решает за другого, а это является хорошей лазейкой для того, чтобы номинальный собственник квартиры отказался потом от своих обязательств. Юрий Птицын убежден, что в таком случае речь будет идти о потребительском кредитовании, следовательно, процентная ставка, скорее всего, будет увеличена.

Таким образом, получается такой вывод: банк, который согласится на ваши условия, найти все- таки можно, однако придется приложить немало сил.

Покупка квартиры, строительство которой финансирует банк

"Выбираем квартиру и рассматриваем новостройку, строительство которой финансирует банк. В этом же банке и собираемся брать кредит. Даст ли это нам какие-либо преимущества? Является ли участие банка в строительстве хоть какой-то гарантией, что не будет недостроя и мы не пополним ряды "обманутых"?

С первым вопросом тут все очевидно - чаще всего ответ будет положительным. Марина Нелюбова, заместитель директора департамента розничного бизнеса СМП Банка говорит, что банк предоставляет ипотечный кредит с пониженной процентной ставкой, если заемщик выбирает для приобретения объект, который этим же банком финансируется. Однако следует просмотреть все предложения банков и выбрать наиболее выгодное.

Со вторым вопросом все намного сложнее. Все строительные компании кем-то кредитуются, а недострой, как известно, случается. Именно потому, что банк принимает участие в финансировании строительства, точных гарантий дать не может. Но, если компания сотрудничает с крупными банками типа ВТБ 24, то это определенный знак качества. Однако в большинстве случаев заемщика все же следует проверять и очень внимательно.

Банк требует деньги за справку

"Являюсь ипотечным заемщиком, плачу строго по графику. Для получения налогового вычета мне потребовалась справка о выплаченых по кредиту суммах. В банке сказали, что такая справка стоит тысячу рублей. Еще недавно их давали бесплатно. Законен ли такой побор?"

В такой ситуации ответ очень прост: все эти вопросы - предмет соглашения сторон. Начальник отдела юридического департамента банка "Открытие" Анна Овчинникова отмечает, что согласно статье 30 Федерального закона "О банках и банковской деятельности" от 01.12.1990 №395-1, отношения между Банком России, кредитными организациями и их клиентами осуществляется на основе договоров, если иное не предусмотрено. Статья 29 этого же ФЗ гласит, что процентные ставки по кредитам и депозитам, порядок их определения и комиссионное вознаграждение по операциям  устанавливаются кредитной организацией по соглашению с клиентами. Статья 421 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что условия договора определяются по усмотрению сторон.

Таким образом, банк сам решает, какие услуги для его клиента будут платными, а какие бесплатными. Клиенту дано другое правило - соглашаться или нет с этими правилами. А если еще и договор подписали, где указано, что справки будут платные, то сами понимаете…

Банк осложняет продажу квартиры

"Купили квартиру в ипотеку. Затем наше материальное положение ухудшилось, и мы вынуждены ее продать. Банк не возражает, однако выдвигает свои условия, чтобы сделка проходила у него. Но на рынке то очень много покупателей, у которых не живые деньги, а кредиты от других банков. Их банки тоже выдвигают условия - сделка только у нас! И получается, что мы теряем огромное количество покупателей".

К большому сожалению, банки действительно жестко настаивают на этом вопросе. Конечно, на этом пункте настаивают не все банки, но требование проведения сделки и выдачи кредита изменить практически невозможно.

Поэтому в следующий раз следует научиться на своем опыте и смотреть на все пункты договора, указанные банком. Пока что остается только искать покупателя, который устроит банк, больше ничего не остается.