Следует ли пользоваться услугами ипотечных брокеров?

Консалтинг – в настоящее время это один из популярных видов бизнеса. Рекомендации за деньги теперь раздают почти во всех областях. Ипотека не стала исключением. На рынке возникло достаточно много кредитных брокеров. Они осуществляют поддержку в выборе максимально выгодного жилищного кредита. Но стоит ли их деятельность затраченных денег? Специалисты в этом сомневаются.

Экономия времени и денег

Основное достоинство ипотечных брокеров в том, что они экономят время.

• При обращении к ипотечному эксперту заемщику не нужно будет обращаться в несколько компаний и изучать их порталы, для того чтобы узнать требования, список документов, готовить несколько пакетов, а затем лично нести их в каждый банк, - объясняет М. Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». – Ипотечный брокер, прежде всего, сам подаст заявление от имени заемщика в несколько фирм, а во-вторых, договорится о кандидатуре с банкиром. Время, как известно, тоже деньги. Так что очень занятым, но хорошо обеспеченным гражданам значительно удобнее перепоручить стандартную работу экспертам. Они это время больше денег получат на основном месте работы. Еще одно важное достоинство – знание рынка. Дескать, банков, осуществляющих деятельность на рынке ипотечного кредитования, теперь сотни. Искать максимально эффективное предложение самостоятельно устанешь, кучу времени потратишь, а в итоге найдешь не то, что нужно. А специалисту известны все предложения фирм, все новинки, льготы и сезонные акции, так что он сможет подыскать лучшее решение. И таким образом сбережет вам гораздо больше, чем вы потратите на его услуги.
• Можно с чем угодно справиться самостоятельно, - говорит Д. Овсянников, автор проекта «Об ипотеке по-русски». – Можно и холодильник самостоятельно отремонтировать, и машину, можно и предложение финансового учреждения отыскать самостоятельно – ничего трудного здесь нет. Но, если, например, в 2001 году на рынке ипотеки было всего лишь 3-4 банка, максимум – 5, и среди данных предложений можно было подобрать себе наиболее выгодную, то в настоящее время банков больше сотни, ипотечных предложений несколько сотен. Отсюда понятно, что из такого количества выбрать себе лучшую программу довольно трудно. Я не утверждаю, что это невозможно, однако сколько времени на это уйдет? Могу сказать, что из 10 человек, которые к нам обращаются (они изучали сайты банков, подбирали для себя оптимальную), для 9-ти мы, так или иначе, находим предложение хоть на 0,5-1%, но лучше. Помимо этого, многие специалисты надеются на то, что с некоторыми компаниями у них подписаны партнерские договоры, так что кредиты для приглашенных ими заемщиков дают по более низким процентам. А положительный ответ возможные клиенты, пришедшие от ипотечного брокера, получают значительно быстрее, чем те, кто пришел самостоятельно.

За деятельностью брокеров никто не следит

Деятельность кредитного брокера по сути техническая. Он аналогичен посреднику, который предлагает оформить документы на подачу загранпаспорта. Тот предоставляет похожие услуги: верно заполнить заявление и получить итог без очереди, то есть быстрее. Однако если для государственных органов данный бизнес еще достаточно актуален (правда, и он медленно отмирает, так как многие гос.учреждения переходят на подачу анкет онлайн), то для банковской области подобный сервис в принципе не имеет смысла. Длинных очередей в банках теперь нет. А написание и подача документов особых проблем не вызывают. Справку 2-НДФЛ на вашей работе брокер ведь не станет оформлять?!

Я не вижу смысла в обращении к ипотечным брокерам, - высказывает мнение Наталья Смирнова, гендиректор компании «Персональный советник». – Прежде всего, все сведения о программах всех банков (и достаточно подробные) имеются в интернете. С помощью особых сайтов можно найти себе лучшую программу, воспользоваться кредитным калькулятором. Также нет ничего трудного в заполнении документов и подаче их в несколько учреждений. На это понадобится не так много времени, как кажется. И наконец, обычно через эксперта более низкие проценты предоставляют лишь те фирмы, которые предлагают не самую дешевую ипотеку. А, следовательно, вряд ли это будет настоящей экономией.

Серьезная проблема – конфликт интересов. Понять, насколько независим тот или иной брокер, почти нереально. Многие из них взаимодействуют с компаниями, то есть, по сути, являются их агентами и получают комиссию за каждого приглашенного заемщика (с которого тоже берут деньги). Так что не факт, что ипотечный брокер предоставит вам наилучшее предложение. Скорее это будет программа, которая наиболее выгодна для него. Так что сразу доверяться профессионализму посредника не нужно. Так или иначе, придется потратить время на то, чтобы вникнуть в тонкости разных банковских программ, чтобы понять, какая из них эффективнее.

И последнее – это персональная информация. Для оформления ипотеки вам нужно передать банку достаточно много документов (копии паспорта, документы о заработке и т.д.). Если вы отдаете это напрямую в банк, то опасность можно избежать. Все сотрудники подписывают договор о неразглашении информации, полученной при исполнении служебных обязанностей. Это прописано в законе. А если те же самые документы прежде достанутся ипотечному брокеру, который самостоятельно передает их в банк, то риск утечки сведений повышается. К тому же работа ипотечных брокеров пока никак не контролируется действующими законами. А, следовательно, велика опасность встретиться с аферистами.

Лишь для тех, у кого плохая кредитная история

Деятельность кредитных брокеров достаточно широко распространена в развитых государствах. Там данная область очень активна. И большая часть заемщиков ищет программы как раз через подобных экспертов. Для сравнения в странах Восточной Европы число кредитных договоров через посредников равняется 40-60% от общего числа, а в США – более 60%. В РФ данный бизнес пока развит незначительно. И предпосылки для роста практически отсутствуют.

Ипотечным брокерам уже трудно, который год, - рассказывает Н. Смирнова. – Они думали, что бизнес будет тоже быстро развиваться, как на Западе, однако этого не случилось. К ним обращаются обычно только две группы граждан. Во-первых, те, кому действительно некогда и они вообще не разбираются в финансовой сфере. Во-вторых, проблемные заемщики, которые уже связывались с несколькими компаниями и везде получали отказы, потому что у них либо не подтвержден доход, либо совершенно отрицательная кредитная история. В подобных ситуациях кредитный брокер ищет оптимальное решение для очень трудного заемщика. На рынке имеются более удачные специалисты – риелторы. Без участия данных людей теперь не обходится почти ни одно соглашение на рынке недвижимости. Многие агентства уже стали предоставлять и услуги ипотечного брокериджа. Кому-то следует перечислять за это комиссию, а кто-то осуществляет работу бесплатно – как дополнительную опцию для клиента.

Довольно часто на выбор покупателей недвижимости, решивших взять ипотеку самостоятельно, влияет история его сотрудничества с определенным банком (например, наличию в нем зарплатной карты), выгодные проценты на рекламном баннере либо всего лишь известность бренда, - говорит М. Литинецкая. – Даже после того как банкир назовет действительную стоимость ипотеки, клиент иногда все равно остается при своем решении и совершает ошибку. Связавшись с ипотечным брокером, клиент может сэкономить как в стоимости ипотеки, так и во времени, что тоже важный фактор. Естественно, некоторые продавцы недвижимости (и агентства, и девелоперы) берут деньги за услуги ипотечного брокера, но ее размер не сопоставим с возможными тратами заемщика при самостоятельном получении кредита.

В некоторых ситуациях услуги посредников могут достигать 8-10% суммы договора (либо размера кредита). Вряд ли верный подбор ипотеки сможет отбить подобные проценты. Так что любые обещания специалистов нужно изучать с позиций экономической выгодности.

Когда большая сумма

В реальности экономия времени – это не основной критерий при выборе ипотечного кредита. Главное – экономия денежных средств, так как обычно ипотечный кредит – это число с шестью нулями. И допустить здесь оплошность будет слишком дорого для семейного бюджета. По словам экспертов, обращаться к брокеру есть смысл, когда разговор ведется о значительном размере кредита (часто услуги посредников оплачиваются по установленной ставке). Тогда экономия может оказаться существенной.

Средний размер кредита по статистике Центробанка в г. Москва равняется 4 млн. рублей, - рассказывает Д. Овсянников. – Если эксперт находит вам кредит по проценту 1% или меньше, то экономия на год будет равняться 40 тысячам рублей. По этой же статистике человек пользуется деньгами примерно 7 лет (обычно при условии досрочного закрытия). Умножаем и делим пополам, так как проценты начисляются на остаток долга. В результате получаем экономию около 140 тысяч рублей.

Услуги же брокера стоят примерно 20-50 тысяч рублей. Несмотря на то, что некоторые действуют по относительным ставкам (1-3% от размера кредита), однако подобного рода специалисты подойдут больше тем, кто оформляет в долг не очень большие деньги.

Время – деньги

Естественно, на анализ разных ипотечных предложений может потребоваться масса времени. Чаще всего клиент похож на блондинку, которая старается выбрать себе б/у иномарку. Сколько бы времени она ни провела в Интернете, в действительности ей, так или иначе, достанется какая-нибудь развалюха.

Естественно, банки разнятся своими предложениями. Однако при этом брокеры тоже существуют разные: на рынке имеются как независимые специалисты, которые стараются подыскать для клиента максимально эффективное решение, так и те, кого больше интересует собственный доход. Тогда в чем здесь экономия времени? Уж лучше сразу обратиться к специализированным сайтам, выбрать для себя несколько максимально эффективных программ, обратиться в компании, чтобы уточнить все требования, а далее выяснить более подробные сведения на месте.

Обычно крупнейшие фирмы в настоящее время предлагают максимально эффективные проценты, - говорит Н. Смирнова. – Нужно просто знать примерные проценты на рынке (теперь – примерно 13% годовых). И если предложение меньше данного значения, то следует изучить его детальнее. Когда мы получим шорт-лист, то отправляем документы сразу в несколько компаний (это абсолютно бесплатно). А потом выбираем тот, который предоставит наиболее интересный тариф.

И наконец, брокер не требуется в той ситуации, если вы покупаете в кредит новостройку. Обычно средства в долг клиентам в данной ситуации дают только банки, аккредитовавшие данный объект. Естественно, условия могут быть не выгодными, однако большого выбора у заемщика не будет.

Итог

Естественно, большинство ипотечных клиентов совсем не разбирается в том, как следует верно оформлять кредит в банке. И часто допускают глупые ошибки, о которых долго потом вспоминают. Однако это не означает, что брокеры станут верными помощниками.

Приобретение недвижимости (к тому же в кредит) – очень важное решение. Так что в жизненно важных тонкостях лучше все же разобраться самостоятельно. И как можно тщательнее. К тому же кредит – это гораздо более легкая и просчитываемая процедура, чем выбор б/у автомобиля. По словам специалистов, основная трудность, почему рынок ипотечных брокеров в РФ не развивается, состоит в том, что клиенты не доверяют посредникам. И нужно отметить, что такое мнение обоснованно. Так что большая часть клиентов или предпочитает заниматься выбором своими силами (правда, не всегда успешно), или берут за правило принцип: доверяй, но проверяй!

Можно поступить следующим образом: самому осуществить анализ и выбрать для себя выгодное предложение, - рассказал один знакомый. – Обратить внимание на выгодные проценты, период и объем общей переплаты. А далее обратиться к брокеру: если сможешь при прочих равных отыскать более эффективное предложение, тогда я заплачу тебе за твою работу. Так или иначе, она оплачивается после того, как ипотека в банке будет оформлена.

Понятно, что в этой ситуации эффект должен хотя бы в несколько раз превышать комиссию брокера.