Как бизнесмену оформить кредит на квартиру

Те, кто наслышан о тонкостях ипотечных кредитов, давно знают: чтобы оформить ипотечный кредит, значительно эффективнее являться наемным сотрудником в крупной фирме, чем ее владельцем. К бизнесменам во многих учреждениях относятся настороженно. Считается, что доходы их работников не изменятся, а вот сами предприниматели могут денег не досчитаться. Максимально предвзято относятся к небольшим – индивидуальным предпринимателям. Им оформить ипотеку для решения жилищных проблем иногда совсем невозможно лишь по той причине, что доказать свой заработок официально могут немногие.

Залога не достаточно

- Как мне доказать фирме, что я смогу закрыть кредит? – мой знакомый Алексей завел интернет-магазин детских игрушек. – Я числюсь как ИП. Налоги перечисляю по упрощенке с оборота. Чистая прибыль достаточная – по 200-300 тысяч рублей ежемесячно получается. У меня все проводки через банк проходят. Чего еще не хватает?

Ипотека – довольно сложный тип кредита. Отдавая в долг средства на многие годы, фирмы рискуют по максимуму и стараются покрыть все убытки. Прежде всего, анализируют все документы потенциального клиента, его заработок и по возможности будущее. Также берут в залог приобретаемое жилье. И наконец, обязуют клиента застраховать и себя, и недвижимость. Естественно, требований немало, однако с ними проценты по ипотечным кредитам наиболее низкие, а степень просрочки близка к нулю.

Причем каждое из данных положений жизненно важно для банка. Нельзя, например, оформить в залог недвижимость, но не подтвердить при этом свои доходы. Многие клиенты наивно полагают, что если недвижимость находится под обременением (иными словами, по сути, принадлежит компании), то компании не важно, откуда клиент получает средства. Это не так. Основной показатель при оформлении кредита – это заработок заемщика. Учреждению выгоднее оформить вам средства в долг, а затем каждый месяц получать свои проценты. А если клиент вдруг прекратит перечислять деньги, то потраченные средства можно не вернуть. Да и осуществлять подобные операции для банка невыгодно.

И если у многих наемных сотрудников главное ограничение – это размер доходов, то для индивидуальных предпринимателей важнее всего доказать свой заработок. А это не всегда получается.

- Зарплаты у бизнесмена обычно нет, - обясняет Д. Овсянников, автор проекта «Об ипотеке по-русски». – Большая часть бизнесменов отчитывается по упрощенной системе налогообложения или платит вмененный налог. Почему зарплата отсутствует? А как вы себе это представляете? Что, бизнесмен, получив деньги, заплатив налоги, должен сам себе средства начислить, с нее заплатить налог как работодатель, получить деньги как работник, с нее снова заплатить налог (подоходный)? Бизнесмен перечисляет налог по упрощенной системе, и помимо этого налога – никому ничего не должен платить! Получил прибыль – кладет в карман. Неудачно исполнил деятельность – получил убытки, достал средства из кармана – погасил убытки. Иначе говоря: у бизнесмена нет зарплаты. А раз ее нет, о каком кредите можно вести речь?

Так что выходит замкнутый круг: предприниматель не может подтвердить свой заработок, а учреждение по данной причине отказывает в ипотеке. Однако банкиры со временем становятся более лояльными к клиентам, да и бизнесмены могут выбирать разнообразные схемы налогооблажения.

Все дело – в налогах

- Многие учреждения, прекратившие либо ограничившие во время кризиса кредитование этой группы граждан, постепенно возвращаются к выдаче кредитов подобным клиентам, - рассказывает Д. Ковалев, участник правления банка DeltaCredit. – Если говорить о нашем банке, то мы возобновили оформление кредитов данной группе в 2011 году, но определение суммы кредита основываем лишь на официально доказанном заработке.

- В настоящее время бизнесмены могут спокойно оформлять кредиты, если у них имеется достаточно большой стартовый взнос, без изнурительного анализа их бизнеса, - говорит А. Осипов, старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24.

Однако в данном вопросе множество тонкостей. Для бизнесменов чаще всего действует простой принцип: чем проще платить налоги, тем труднее оформить кредит. Учреждению следует документами подтвердить, что ваш заработок большой и постоянный. Что за вычетом всех расходов на бизнес у вас остается достаточно средств, чтобы осталось и на жизнь, и на ежемесячные взносы по кредиту. А подобных документов обычно у бизнесменов нет, поскольку почти все работают по упрощенным системам налогообложения.

Вот простой пример. Один из вариантов: бизнесмен действует по упрощенке и перечисляет 6% от оборота. Причем может произойти и так, что оборот большой, налогов перечислено много, а прибыль низка. Особенно если появились какие-либо непредвиденные трудности. Но не это главное. Это мнение скорее показывает позицию банков. Суть в том, что при подобном типе налогообложения почти невозможно понять, сколько рублей бизнесмен взял себе и считает это своим доходом, а не теми средствами, которые позже опять пойдут на закупку нового товара, на развитие дела и т.п.

Иной тип упрощенки – оплата по патенту. Когда бизнесмен перечисляет установленную сумму в год (ее конкретизируют местные власти), а позже спокойно работает, не думая о проблемах отчетности. В данной ситуации, у учреждений также отсутствует возможность определить реальные доходы бизнесмена. Однако, как говорят специалисты, у предпринимателей, действующих по подобной системе, больше возможностей оформить ипотеку в банке.

И наконец, третий тип упрощенки – когда бизнесмен перечисляет 15% от разницы между доходами и расходами. В данной ситуации учреждению гораздо легче понять реальную прибыль клиента, ее реальный объем. Ведь именно с нее платят налог. Другое дело, что бизнесмены чаще всего пытаются снизить налогооблагаемую основу, фиктивно повысив расходную часть (в частности, с использованием фирм-однодневок). Тогда подобная налоговая оптимизация может сыграть злую шутку с тем предпринимателем, который пожелает оформить ипотеку. Ведь чтобы приобрести недвижимость в кредит, подтвержденный доход у клиента должен быть довольно высоким.

Естественно, проще всего оформить ипотеку тем, кто действует по общей схеме налогообложения. Иными словами, когда бизнесмен вместо единого налога платит все типы налогов: налог на доходы, НДС и налог на собственности. Но почти никто из бизнесменов не действует по данной системе. Не только потому, что это слишком дорого. Отчетность составлять достаточно сложно.

Кому банк охотно оформит кредит

Так или иначе, всегда имеются исключения. Например, в банках рады тем бизнесменам, чьи доходы легко определяются. К примеру, даже те предприниматели, которые действуют по 6-процентной упрощенке, бывают разные. Кто-то приобретает и продает товар, а кто-то предоставляет услуги. У второй группы обычно доходами являются деньги, а расходами – часы потраченного времени. Так, адвокаты, страховые и рекламные агенты, репетиторы, разные консультанты и т.д. Признак постоянства подобного рода бизнеса – долгосрочные контракты с крупными компаниями либо частными лицами.

Также доступ к кредитам получат те, кто официально сдает жилплощадь и при этом значится как индивидуальный предприниматель. В данной ситуации учреждению требуется предъявить как реальную прибыль, полученную от сдачи недвижимости в аренду, так и справку из налоговой о том, что налог на данный доход был уплачен. Однако большая часть банков подобного вида заработки принимают с большой осторожностью. Тем не менее, это аналогично оформлению кредита наемному сотруднику. На взносы по кредиту должно приходиться не больше 50-60% от доходов клиента.

- На отношение к индивидуальным предпринимателям как к ипотечным клиентам влияет кредитная политика учреждения, - объясняет И. Простакова, начальник Управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка. – Существуют компании, которые по традиции лояльно относятся и готовы изучать заемщиков – индивидуальных предпринимателей. Существуют фирмы, готовые изучать подобных заемщиков, но при этом требовать горы справок. Есть и те, кто совсем отказывается работать с подобной группой граждан, связывая с ними повышенные риски.

Деньги для бизнеса

Естественно, если ипотеку бизнесмену не оформляют, то он может попросить другой кредит. Так, фирмы активно предоставляют предпринимателям (причем данные средства можно направить и на продвижение своего бизнеса, и на личные цели – то есть на ипотеку).

Главные требования к возможным клиентам-предпринимателям обычно стандартны. Банки предоставляют деньги лишь гражданам РФ, которые занимаются бизнесом как минимум год (или 9 месяцев – для несезонного бизнеса). На это имеются достаточно серьезные причины, так как начинающий бизнесмен должен подтвердить, что он не только придумал бизнес-идею, но и сможет получить прибыль от ее осуществления. Еще из важных ограничений – у возможного клиента не должно быть судимости, а кредитная история должна быть чиста.

- Мы можем оформить кредит до 3 млн. рублей, - говорит А. Калкин, руководитель направления по развитию микрокредитования Промсвязьбанка. – На период до 5 лет, залог не нужен. Причем можно получить кредит на физическое лицо без поручителей. И получить кредит можно и на развитие дела, и на личные цели.

Единственный недостаток в данной ситуации – высокие проценты. Обычно они начинаются с 16-18% годовых. В отличие от средней ставки по ипотеке, которая сейчас равняется около 13% годовых. Но для некоторых подобный аналог может показаться неплохим, особенно если предприятие приносит неплохой заработок. И это даст возможность закрыть долг довольно скоро.

Какие документы требуются

• паспорт;
• нотариально заверенная копия свидетельства о госрегистрации ИП;
• оригинал и нотариально заверенная копия лицензии, дающей возможность осуществлять конкретный вид деятельности;
• налоговая декларация (отчетность могут потребовать как за последние несколько месяцев, так и за последний отчетный срок);
• если заработок вы получаете от сдачи в аренду жилья, потребуются справки, которые докажут ваше имущественное право, квитанции, доказывающие факт оплаты налогов и налоговая декларация;
• некоторые банки могут попросить дополнительные документы: на это влияет
• политика компании.