Продажа квартиры через ипотеку
Сначала стоит сообщить кредитующему банку о желании продать жилье, обычно он не против этого при серьезных причинах. Необходимо узнать у банка форму и время подачи заявления о досрочной выплате кредита, время на подготовку документов, где лежит Закладная и форму заявления на ее получение. Звонок в банк поможет все уточнить, не посещая его. К сроку продажи банк должен предоставить точный остаток по кредиту, на это может уйти около двух дней. Возможно, за время кредита прошла перепродажа закладной по ипотеке и вам придется забирать ее у нового владельца. Поэтому стоит узнать у кого она сейчас. Решив с банком эти вопросы, можно начинать поиск покупателей через риелторов или самостоятельно.
Пока обременение с квартиры не снято, то есть залог по ипотеке действителен, договор о купле-продаже заключен быть не может. Есть два известных метода продажи таких квартир.
Первый вариант, «Доверительный», при нем залог и регистрация договора проходит одновременно. Покупающая сторона дает задаток равный оставшемуся долгу по ипотеке. Эти деньги вносят на счет продавца, и банк забирает их для закрытия кредита. После перевода банк снимает залог с квартиры и оформляется договор купли-продажи. Покупатель кладет в ячейку в банке остаток от задатка, продавец получит его после оформления квартиры на покупателя. При таком методе особых проблем у покупателя нет, как и у продавца. Но минус варианта в том, что он основан на доверии, не каждый захочет платить деньги до оформления договора купли-продажи. Покупатель, для страховки, может предложить оформить предварительный договор купли-продажи и взять расписку с продавца о передаче ему денег.
Второй вариант, «Тройная защита», безопаснее для покупателя, но займет больше времени. Снижая риски деньги, делят на две части и размещают в две ячейки в банке. В одну кладут остаток задолженности по ипотеке, а в другую остальные средства. Иногда, в третью ячейку кладут письмо от банка о снятии залога. Допуск к ячейкам появится после того, как будет предъявлен договор, о купле-продаже зарегистрированный в УФРС. Разрешение на продажу от банка продавец получает до снятия залога. Как только деньги внесены в ячейки, заключается договор о купле-продаже жилья. Покупатель, становится и заемщиком, и владельцем. Он гасит кредит суммой из первой ячейки, и банк снимает с жилья ограничения. Вариант обеспечивает безопасность покупателю, но занимает 2-3 недели, и несет лишние расходы на съем ячеек.